par Laurent Joyas, Responsable de l’offre immobilière de Pandat Finance
Il existe une corrélation indéniable entre les taux directeurs des banques centrales et l’immobilier, notamment l’immobilier régulé de type SCPI.
Quels sont les effets de la baisse des taux sur les SCPI ? En quoi ce placement redevient-il incontournable pour les entreprises et autres personnes morales ? Quel rendement peut-on attendre ?
1/ Rendement des produits sans risque :
La baisse des taux directeurs impacte significativement les rendements des produits bancaires traditionnels comme les dépôts à terme réduisant leur compétitivité face aux SCPI. Ces dernières se démarquent par des rendements nets supérieurs, offrant une alternative solide pour diversifier une trésorerie. À titre d’exemple, un Compte À Terme (CAT) à taux fixe sur 5 ans propose un Taux de Rendement Annualisé Actuariel Brut (TRAAB) d’environ 2,98 %, et 3% sur 7 ans. En comparaison, l’équivalent pour une SCPI, le Taux de Rendement Interne (TRI), inclut les revenus, les frais, ainsi que l’évolution de la valeur des parts. Sur un panel de 57 SCPI étudié entre 2013 et 2023, ce TRI moyen ressort à 4,52 %, soulignant l’intérêt des SCPI en tant que placement compétitif.
2/ Ratios prudentiels des institutionnels :
Les investisseurs institutionnels ont des ratios prudentiels obligatoires à respecter. La baisse des taux a un effet positif sur la partie immobilière renforçant l’attractivité des SCPI. Par exemple, le cadre réglementaire Solvency 2 impose aux assureurs de maintenir en fonds propres un capital égal à 25 % de la valeur des actifs immobiliers.
En période de baisse des taux, allouer une partie de la trésorerie réglementaire à un placement long terme comme les SCPI permet d’optimiser cette trésorerie tout en limitant l’impact sur le capital réglementaire.
3/ Valorisation des actifs :
La valeur d’un actif dans une SCPI est déterminée par un expert indépendant deux fois par an. Il va l’estimer par des comparaisons avec des transactions récentes, ainsi que par des modélisations basées sur des primes de risques en lien avec les taux directeurs. Mécaniquement la baisse des taux directeurs réduit la prime de risque et augmente la valeur des actifs immobiliers.
La revalorisation des actifs immobiliers consolide les performances des SCPI en période de baisse des taux.
4/ Confiance des épargnants :
La confiance ne se décide pas. C’est un ensemble de facteurs positifs qui entraîne un cercle vertueux que l’on peut appeler confiance. Dans ces facteurs positifs en plus des points précités nous allons retrouver principalement le marché de la transaction du particulier et la puissance de la communication de la presse qui va avec. Dans un marché qui recense 48 sociétés de gestion et 218 SCPI et la création d’une quinzaine ces derniers mois il peut être complexe de s’y retrouver. Pandat Finance accompagne les épargnants dans cette démarche en leur proposant des solutions sur mesure, adaptées à leurs objectifs.
5/ Effet de levier :
Les SCPI bénéficient d’un cadre d’endettement réglementaire limité à 40 %, avec un taux moyen constaté en baisse (18 à 20 % sur les 24 derniers mois). Avec des taux d’emprunt attractifs (2 à 3%) et des rendements pour certaines SCPI qui peuvent dépasser 6%, l’écart entre le coût de la dette et les revenus générés est significatif. Un endettement stratégique (autour de 25%) permet de financer de nouvelles acquisitions de qualité et très rentables sans compromettre la stabilité de la SCPI. Combinée à la revalorisation des actifs en période de détente des taux, cela augmente les perspectives favorables du rendement global.
