La SCI – Société Civile Immobilière – intéressera des amis qui veulent acheter un bien immobilier en commun, les membres d’une famille pour la transmission d’un patrimoine immobilier, les dirigeants qui veulent acquérir leur local pour y exercer leur activité.
Qu’est-ce qu’une SCI – Quel est son objet
Créer une SCI – Société Civile Immobilière – est un montage juridique utilisé pour acquérir et exploiter un patrimoine immobilier. Plus précisément, l’objet social de la SCI permet d’acquérir, administrer, vendre ou gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Pour cela, vous pouvez réaliser toutes les opérations financières, immobilières ou mobilières, à condition qu’elles se rattachent aux biens et qu’elles soient de nature civile (et licite, cela va de soi).
Pour synthétiser le montage : plusieurs personnes s’associent pour créer une SCI. C’est la SCI qui achète le bien. Les associés peuvent ainsi gérer le bien à travers la SCI, en se répartissant les droits et les pouvoirs au prorata de leurs parts sociales, comme dans toute forme de société.
Pourquoi créer une SCI : les avantages
La SCI facilite l’achat et la gestion d’un bien immobilier à plusieurs (entre amis, entre associés ou membres d’une même famille).
Voici les avantages à créer une SCI.
1. La SCI augmente la capacité d’achat
En créant une SCI, la capacité d’achat est souvent supérieure, car tous les associés font des apports au capital social de la SCI. Celle-ci peut prétendre à un emprunt plus élevé, visant un bien qu’une personne seule n’aurait pas pu convoiter.
2. La SCI simplifie la gestion du bien
Avec une SCI, un bien immobilier est transformé en parts sociales ouvrant des droits à ceux qui les détiennent. De fait, la SCI facilite la gestion d’un bien.
En créant une SCI, les décisions de gestion du bien relevant de la compétence des associés sont prises selon des modalités librement fixées dans les statuts de la SCI. Cette procédure limite les blocages liés à des désaccords, à condition que les règles de majorité soient clairement établies.
Comme pour toute société, les associés de la SCI nomment un ou plusieurs représentants légaux aptes à accomplir les actes de gestion au nom et pour le compte de la SCI. Des clauses statutaires peuvent limiter les pouvoirs des gérants.
3. La SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier
Si la SCI facilite la gestion d’un bien, elle facilite aussi la transmission du bien.
– Un associé peut quitter la SCI de la manière qu’il quitterait une autre forme de société : en vendant ses parts sociales aux autres associés (les statuts peuvent prévoir des modalités de cession spécifiques).
– Pour transmettre le patrimoine immobilier, les associés cèdent leurs parts sociales à leurs héritiers, selon les modalités prévues dans les statuts. La démarche peut être faite en une seule transaction ou en plusieurs fois. Cette procédure simplifie la transmission.
4. La SCI évite l’indivision
Une SCI est souvent créée entre membres d’une même famille. On parle de SCI familiale.
Avec la SCI familiale, en cas de décès des associés, le bien ne tombe pas dans l’indivision. Il reste au patrimoine de la SCI. Il continue donc à être administré entre associés survivants et héritiers des parts sociales, selon les modalités statutaires habituelles.
L’indivision est le mode de gérance de droit commun d’un bien immobilier, qui incombe aux héritiers avant le partage. Ce mécanisme impose, pour chaque prise de décision liée au bien, l’accord unanime de tous les héritiers. L’indivision est un frein à l’administration dynamique et fluide d’un patrimoine, notamment dans les grandes familles.
5. Pour un dirigeant d’entreprise, la SCI offre un avantage fiscal & financier
Un dirigeant peut créer une SCI pour acheter un local dans lequel son entreprise y exercera son activité. Dans ce montage, la SCI permet de séparer le bien du patrimoine de l’entreprise. Il s’agit d’une protection en cas de procédure collective. La SCI offre aussi un avantage fiscal et financier avec un loyer versé par l’entreprise à la SCI :
– déduit du résultat de l’entreprise
– utilisé par la SCI pour le remboursement de l’éventuel emprunt immobilier.
Pour en savoir plus, lisez notre article : Pourquoi acheter les murs de son entreprise?
En conclusion, on peut dire que la création d’une SCI est intéressante pour toutes les personnes qui souhaitent détenir et administrer un bien immobilier à plusieurs.
La SCI :
– Facilite l’achat d’un bien
– Facilite la gestion du bien pendant la vie des associés
– Facilite la transmission du bien
– En cas de décès : facilite la gestion du bien entre les héritiers
– Dans un cadre professionnel, apporte des avantages fiscaux et financiers pour acheter les murs de son entreprise
Comment créer une SCI
Vous pouvez créer une SCI à partir de 2 associés fondateurs. Pour créer une SCI, il faut :
– rédiger et signer les statuts constitutifs
– nommer le(s) gérant(s) dans les statuts ou dans un acte séparé (privilégiez l’acte séparé)
– publier un avis de constitution de SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)
– remplir le dossier de demande d’immatriculation d’une société civile (formulaire M0 et pièces justificatives)
– déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce
Vous pouvez faire le dossier de demande d’immatriculation de SCI en ligne via le site officiel du greffe.
Les alertes avant de créer une SCI
La SCI est un outil puissant de gestion d’un patrimoine immobilier, en famille, entre amis ou pour des professionnels qui souhaitent acheter les murs de leur entreprise. Toutefois, pour que le montage en SCI soit avantageux, les statuts doivent être personnalisés à chaque
situation. L’objectif est de prévoir des règles :
– qui facilitent et fluidifient la gestion d’un bien immobilier à plusieurs
– qui protègent les associés en cas de litige ou de départ de l’un d’entre eux
Par ailleurs, la SCI étant une personne morale, elle est imposable, elle nécessite des frais de gestion et de suivi comptable.
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