Après deux années de forte activité, l’immobilier résidentiel connaît une moindre dynamique en 2023. Le nombre de transactions recule mais les prix font de la résistance, sauf dans les plus grandes villes.
En 2021 et 2022, plus d’un million de transactions immobilières avaient été enregistrées en France.
Les probabilités que ce niveau soit de nouveau atteint en 2023 sont toutefois très faibles. Depuis le
début de l’année, les ventes immobilières connaissent un important recul : à Paris, le nombre de
transactions s’est replié de 18% au T1 2023 face au T1 20221 . Dans l’ensemble de l’Île-de-France, le
recul du nombre de ventes atteint même 22% au T1, après avoir déjà connu des replis notables lors
des deux précédents trimestres1.
Ce constat n’est pas une surprise : dès le début de l’année, diverses estimations pointaient vers un
recul du nombre de transactions immobilières de l’ordre de 20% en 2023 face à 2022 pour
l’ensemble de la France2 . Les statistiques récentes correspondent donc aux anticipations. Le
phénomène est bien sûr lié à la hausse des taux, qui a considérablement renchéri le coût du crédit
et amène un certain nombre de ménages – généralement primo-accédants – à remettre à plus tard
leur projet d’accession à la propriété.
Prix immobilier : des tendances contrastées
Qu’en est-il des prix ? Aucun doute que la forte hausse des années 2021 et 2022 est désormais
terminée. La tendance baissière reste toutefois modérée malgré la rapidité de la hausse des taux.
Selon le baromètre MeilleursAgents établi au 1er juin, les prix ne reculaient que de 0,4% depuis le
début de l’année pour l’ensemble de la France3 . En zone rurale, les prix s’affichaient même en
hausse de +1,3% sur la période en conservant leur bonne dynamique post-Covid 3 . La tendance
s’avère finalement stable pour la moyenne des 50 plus grandes villes de France (-0,1%) 3 . Paris
connaît toutefois une tendance baissière marquée (-2,0% depuis le début de l’année et -5,2% sur 1
an) 3 . On notera que dans la capitale, le prix moyen au mètre carré reste supérieur à 10.000 euros
(10.080 euros au 1 er juin selon MeilleursAgents), même si les écarts entre arrondissements sont
élevés et rendent cette moyenne peu représentative. On notera que la baisse des prix s’étend plus
généralement aux villes ayant connu une forte hausse de leur cote immobilière au cours des 5 à 6
dernières années, incluant surtout Bordeaux (-4,3% sur 1 an) 4 et Lyon (-5,2% sur 1 an) 5.
Et d’ici la fin d’année ?
Tout porte à croire que les tendances actuelles vont se poursuivre d’ici la fin d’année, avec une baisse des volumes de transaction et une relative décrue des prix. L’absence de détente sur les taux de crédit continuera en effet de peser sur les capacités des ménages. La baisse des taux ne surviendra que si la BCE décide d’assouplir sa politique monétaire. L’une des anticipations notables est le retour des prix parisiens en-dessous du seuil de 10.000 euros/m² au troisième trimestre 20236. Pour rappel, les prix moyens à Paris avaient atteint 11.000 euros/m² début 2020 et ont entamé une lente décrue depuis la pandémie de Covid-19.
Outre la hausse des taux, d’autres éléments structuraux ont également une influence sur le marché et méritent d’être surveillés. Les logements les plus énergivores, notés « G » sur l’échelle du DPE, ne peuvent plus être mis en location depuis le 1 er janvier, entraînant pour eux un risque de décote.
À l’inverse, la récente annonce de l’arrêt du dispositif Pinel en fin d’année 2024 pourrait se traduire par une baisse de la construction de logements neufs et donc une baisse de l’offre de logements, susceptible de faire monter les prix dans l’ancien.
Le recul du marché immobilier ne doit pas faire oublier la capacité de cette classe d’actifs à résister aux crises. Le marché immobilier étant fortement dépendant du niveau des taux de crédit, il ne fait guère de doute qu’un futur assouplissement monétaire de la part de la BCE viendrait relancer une dynamique positive pour l’ensemble du marché.
1 https://paris.notaires.fr/fr/presse/communication-immobiliere-mensuelle/conjoncture-immobiliere-
francilienne-en-mars-2023
2 https://edito.seloger.com/actualites/france/2023-transactions-devraient-se-rarefier-prix-se-tasser-article-15190.html
3 https://edito.meilleursagents.com/actualites/barometre-meilleurs-agents/barometre-printemps-
immobilier-n-tenu-promesses-article-16806
4 https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/bordeaux-33000/
5 https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/lyon-69000/