Les prix des SCPI « bureaux » connaissent une nouvelle vague d’ajustements à la baisse depuis le mois d’août, mais la politique monétaire de la BCE pourrait bientôt renverser la tendance.
Le constat du troisième trimestre est clair : la reprise de l’immobilier n’a pas encore eu lieu. Selon les données du GIE Immostat, en Île-de-France, le prix moyen de l’immobilier de bureaux est tombé à 5.785€/m² au T3 2024, en baisse de 3% face au trimestre précédent. On notera qu’en deux ans, les prix des bureaux franciliens ont désormais chuté d’environ 30% (ils atteignaient encore 8.200€/m² au T3 2022). La baisse reste d’actualité à Paris intra-muros, tandis que les prix à La Défense semblent désormais se stabiliser après leur chute post-Covid.
Malgré cette trame de fond toujours négative, les loyers des bureaux parisiens poursuivent leur hausse. Au T3, ils ont atteint un nouveau record historique en s’approchant des 450€/m²/an (hors taxes, hors charges) selon la même source. Depuis 2022, la hausse des loyers de bureaux s’observe principalement dans le centre de Paris, qui reste très demandé (733€/m²/an), tandis que les loyers à La Défense restent sans tendance claire autour de 370€/m²/an.
On notera que l’immobilier résidentiel connaît quant à lui des tendances plus stables : le prix moyen au mètre carré reste en légère baisse à Paris (-1,2% sur les trois premiers trimestres de l’année 2024 selon MeilleursAgents), sans tendance claire dans les autres grandes villes (+0,2%), et en hausse modérée dans les zones rurales (+2,3% en 2024). Au total, les prix de l’immobilier résidentiel en France affichent une hausse moyenne de +1,0% depuis le début de l’année selon la même source.
SCPI : les ajustements à la baisse se poursuivent
Le marché des SCPI, composé de produits investis sur des segments très variés, reflète des tendances contrastées, dominées cependant par la baisse des prix de l’immobilier de bureaux. Il y a quelques mois, l’AMF avait demandé aux sociétés de gestion de SCPI de procéder à une évaluation de leur parc immobilier à mi-année, de manière à s’assurer que la valeur des parts restait toujours dans la fourchette des +/- 10% autorisés face à la valeur intrinsèque des immeubles en portefeuille (dite « valeur de reconstitution »). Sans surprise, depuis le mois d’août, plusieurs sociétés ont donc appliqué de nouvelles baisses de prix sur leurs SCPI « bureaux ».
Certaines d’entre elles s’avèrent particulièrement importantes. En août, HSBC REIM a abaissé de 13,95% le prix de sa SCPI « Élysée Pierre ». En septembre, La Française REM a ajusté de 17,74% le prix de sa SCPI « Le Grand Paris Patrimoine », BNP Paribas a abaissé de 16,07% celui d’« Accimo Pierre » et AEW Patrimoine a procédé à une baisse de 19,62% du prix de « Laffitte Pierre ». La chute la plus importante a été enregistrée début octobre sur la SCPI « Primopierre » de Praemia REIM France, en recul de 25,00%. Bien que ces ajustements soient de grande ampleur, ils ne concernent néanmoins qu’un petit nombre de produits : seules 8 SCPI ont subi une baisse de prix depuis août 2024. On notera que début juillet, 3 SCPI ont même connu un léger ajustement à la hausse de leur prix, signe que tous les segments de marché ne sont pas logés à la même enseigne.
Ces baisses de prix sont bien sûr pénalisantes pour les détenteurs des SCPI concernées. En contrepartie, ces produits retrouvent une plus forte attractivité pour les nouveaux investisseurs. Leur taux de rendement bénéficiera en effet mécaniquement de la baisse du prix des parts.
Un cycle de baisse des taux qui devrait bientôt relancer le secteur
Plus généralement, on notera que la pression exercée par les taux élevés sur le marché de l’immobilier devrait désormais diminuer progressivement à mesure que la BCE avancera dans son cycle d’assouplissement monétaire entamé au mois de juin.
À l’avenir, la stabilisation des prix de l’immobilier de bureau francilien pourrait donner un signal fort pour revenir vers le marché des SCPI.