Le placement de trésorerie d’une SCI génère des revenus complémentaires. Les meilleurs choix de placement pour la SCI dépendent de la vision d’investisseur : comptes à terme ou comptes rémunérés pour des disponibilités immédiates – contrats de capitalisation, SCPI ou OPCI pour des placements longs termes à plus forte rémunération.
Ce que nous abordons dans cet article :
- le fonctionnement de la SCI, en résumé
- les options fiscales de la SCI et leurs conséquences sur la gestion de trésorerie
- les raisons pour lesquelles une SCI détient de la trésorerie
- les placements disponibles
LA SCI : UN BREF RAPPEL DU FONCTIONNEMENT
La SCI, pour Société Civile Immobilière, est un bon moyen de faciliter la détention et la gestion à plusieurs d’un parc immobilier et d’en préparer la transmission. Les associés détiennent des parts de la SCI, qui elle-même détient un parc immobilier et éventuellement de la trésorerie et des dettes.
La SCI est avant tout une société : elle a au moins deux associés et dispose de la personnalité morale et d’une comptabilité propre. Les pouvoirs sont confiés à un gérant, nommé par les statuts ou en assemblée générale.
La SCI ne doit pas être confondue avec la SCPI, qui est un produit de placement immobilier ouvert au public !
QUEL RÉGIME FISCAL POUR UNE SCI ? UN CHOIX STRUCTURANT
Avant de parler placements, parlons fiscalité : le régime fiscal a une influence sur les bons choix de placements de trésorerie pour une SCI.
Le régime fiscal de la SCI est défini lors de sa création, et peut dans certains cas être modifié en cours de vie. Une SCI peut suivre le régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) ou de l’Impôt sur les Sociétés (IS), chaque régime ayant ses propres avantages fiscaux.
La SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR)
À l’IR, la SCI est transparente fiscalement. Elle ne paye pas d’impôt, mais les associés sont imposés à titre personnel sur leur quote-part de résultat (selon les apports au capital social).
La SCI au régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS)
À l’IS, la SCI a sa propre fiscalité : son résultat est soumis à l’impôt sur les sociétés. Les associés ne sont pas imposés par transparence. Ils sont imposés uniquement lorsqu’ils touchent des revenus sous forme de dividendes, versés par la SCI (distribution du bénéfice de la SCI).
POURQUOI UNE SCI DÉTIENT-ELLE DE LA TRÉSORERIE ?
La trésorerie d’une SCI à l’IR est en général assez réduite. Quand une telle société est soumise à l’IR, il y a peu d’intérêt à maintenir une trésorerie excédentaire, car les associés ont déjà été imposés par transparence sur le résultat. Il est plus efficace de distribuer la trésorerie afin que chacun puisse l’utiliser comme il le souhaite.
La question se pose donc pour une SCI soumise à l’IS. Les associés sont parfois réticents à faire un bénéfice pour percevoir un dividende, car ils subiront un frottement fiscal, a fortiori s’ils disposent déjà de revenus (salaire, retraite, produits financiers…)
Les associés préféreront développer la SCI plutôt que de subir l’imposition du dividende. Pour cela, ils se tourneront généralement vers du placement de trésorerie.
Voici les placements de trésorerie les plus adaptés à une SCI à ce jour:
LES PLACEMENTS DE TRÉSORERIE POUR LA SCI
Premier cas : l’argent a vocation à être utilisé rapidement
Il s’agit de la trésorerie courante de la SCI, destinée à combler une vacance locative, préparer des travaux ou faire la liaison entre la cession d’un bien et une nouvelle acquisition. Il peut également s’agir de liquidités en attente de distribution aux associés.
Les placements les plus adaptés sont alors l’ouverture d’un compte courant rémunéré et/ou d’un compte à terme.
Faciles à mettre en place, à disponibilité immédiate ou quasi immédiate (32 jours maximum)), ces placements ne demandent aucune gestion. Ils offrent une rentabilité faible, certes, mais au capital garanti par la banque. Plus exactement, la rentabilité est entre 0.25 et 0.70 % par an pour un placement sur un compte à terme allant de 6 mois à 5 ans. La rentabilité est de 0.15 % par an pour un compte courant rémunéré.
Deuxième cas : l’argent a vocation à être investi en immobilier
Le placement en SCPI
Pour limiter la part de biens physiques dans le patrimoine de la SCI tout en conservant sa tonalité immobilière, le placement de la trésorerie en SCPI peut représenter un bon choix – SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier.
Ces placements, dits « pierre-papier », permettent d’acquérir une quote-part de patrimoine foncier diversifié sectoriellement (bureaux, commerces…) et géographiquement avec un ticket d’entrée bien plus faible qu’un bien détenu en direct (quelques milliers d’euros), sans souci de gestion.
L’horizon de placement est le même que pour l’immobilier physique : au moins 10 ans. Il s’agit d’un réel investissement dans la pierre plutôt que d’un placement de trésorerie liquide. Le capital n’est pas garanti par la banque, mais le rendement est très bon : entre 4 % et 6 %.
Le placement en OPCI
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un fonds qui permet de placer sur un support investi très largement sur l’immobilier (environ 60 %), ainsi que sur des actifs plus liquides (actions, obligations) de sociétés foncières avec une part significative (au moins 5 %) sur des actifs liquides de trésorerie (capital disponible en 15 jours).
De fait, si la liquidité de la trésorerie est un critère, vous pourrez opter pour un placement en OPCI plutôt qu’en SCPI. Le rendement moyen va de 4 à 6 %.
Troisième cas : l’argent doit garantir un emprunt / peut être investi sur les marchés financiers
La trésorerie disponible à long terme peut être également placée sur des supports financiers, ce qui permettra de faire croître le patrimoine ou de servir de garantie pour un emprunt.
Une SCI a le droit d’ouvrir un contrat de capitalisation : il s’agit d’un contrat d’assurance au fonctionnement proche de l’assurance-vie.
L’argent placé peut être réparti dans deux compartiments. Le premier, le fonds en euros est au capital garanti et à la rémunération historiquement bien supérieure aux placements monétaires. Le second, les unités de compte, regroupe une variété de fonds de placement diversifiés aux risques et espérances de rendement variées.
Vous pouvez mixer votre investissement entre fonds en euros et unités de compte selon votre capacité à accepter le risque et votre horizon de placement. Si le placement financier est destiné à garantir un emprunt, vous devrez tenir compte des conditions demandées par le prêteur. Un profil conservateur sera en général demandé.
Le contrat de capitalisation est souscrit auprès d’un assureur et répond à des contraintes particulières. Afin de favoriser la stabilité des encours, la Fédération Française des Sociétés d’Assurance (FFSA) incite les assureurs à imposer une pénalité en cas de sortie sur le fonds euros au cours des quatre premières années d’existence du contrat. Chaque assureur s’inspire de cet avis pour fixer ses propres règles et pénalités. De manière générale, vous ne devrez placer sur un contrat de capitalisation que la trésorerie disponible à long terme.
Dans tous les cas : respectez les limites de l’objet social de la SCI
Associé-gérant d’une SCI, vous avez plus de marges de manœuvre qu’un trésorier d’entreprise, mais vous n’en devez pas moins respecter l’objet social de la SCI et conserver sa nature immobilière !
L’administration fiscale se montre toujours suspicieuse à l’égard des sociétés qui ne semblent pas avoir de véritable intérêt économique ou patrimonial. Et en cas de mésentente entre les associés, la moindre irrégularité peut devenir prétexte à contestation et source de risque personnel pour le gérant ! N’agissez que dans la limite de l’objet social de la SCI et conservez un formalisme dans les décisions.
Quels placements de trésorerie en SCI ? En conclusion
En résumé, les meilleurs choix de placements de trésorerie pour une SCI sont :
Pour la trésorerie courante :
Pour la trésorerie disponible à long terme :
- la SCPI ou l’OPCI pour rester dans la thématique financière
- le contrat de capitalisation diversifié, sous réserve dans rester dans le cadre de l’objet social de la SCI
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