Depuis l’année dernière, plusieurs SCPI ont vu leur valeur se déprécier, reflétant la baisse des prix
de l’immobilier. Est-il temps de faire des achats à bon compte avant une prochaine baisse des
taux ?
Nul doute que les SCPI traversent une phase difficile. Depuis le début d’année 2023, 11 sociétés de
gestion ont dû abaisser le prix des parts de 26 SCPI au total. Certaines d’entre elles ont même connu
plusieurs réajustements consécutifs de leur valorisation. Ces baisses de valorisations ont été
amplifiées par le manque de liquidité suite à des opérations de rachats de la part des investisseurs.
Un repli significatif des prix de l’immobilier de bureau
À l’origine de cet ajustement : la baisse des prix de l’immobilier, notamment en région parisienne, et
tout particulièrement sur le segment de l’immobilier de bureau, qui représente souvent un poids
prépondérant au sein des SCPI.
Les statistiques du GIE Immostat sont claires : les prix « acte en main » de l’immobilier de bureau en
Île-de-France sont tombés en moyenne à 6.205 euros/m² au T1 2024 (sur 12 mois glissants), alors
qu’ils s’établissaient à 8.207 euros/m² en Île-de-France au T3 2022, soit un recul de 24% en un an et
demi. Au sein du quartier des affaire de Paris Centre et Paris Ouest (marché « prime »), les prix au
mètre carré de l’immobilier de bureau sont passés sur la même période de 19.672 euros/m² à 15.916
euros/m², soit une baisse de 19%. Plus spectaculaire encore : dans le quartier de La Défense et
l’ensemble du croissant ouest de Paris, les prix de l’immobilier de bureau sont passés de 6.896
euros/m² à 4.292 euros/m², soit une chute de l’ordre de 38% en un an et demi.
Du côté de l’immobilier résidentiel, peu représenté au sein des SCPI, la tendance baissière est de
moindre ampleur. Les prix ont certes baissé dans toute la France au premier trimestre selon le
dernier baromètre MeilleursAgents, mais ce mouvement fait suite à plusieurs trimestre de
résistance. Paris fait exception, avec une lente mais constante baisse des prix depuis la période du
Covid-19. Dans la capitale, les prix atteignent désormais 9.298 euros/m² selon MeilleursAgents, soit
une baisse de l’ordre de 10% depuis le sommet pré-pandémique.
Un horizon qui pourrait se dégager au cours des prochains trimestres
Est-il désormais temps de profiter de ces « soldes » pour revenir vers l’immobilier ? Tous les regards
se tournent vers la BCE, dont la baisse des taux directeurs sera essentielle pour permettre une recul
des taux d’emprunt et donc, à terme, un rebond prix. L’attente semble justement toucher à sa fin : la
BCE a commencé à préparer les esprits pour une première baisse des taux en juin. Le taux de dépôt
de la BCE, actuellement situé à 4%, est attendu autour de 2,5% par les marchés pour la fin d’année
2025.
Les perspectives devraient donc se dégager progressivement pour le marché de l’immobilier, bien
que les marchés n’anticipent pas, pour le moment, un retour des taux à leur niveau historiquement
bas de la période 2019-2021.
En parallèle, les loyers continuent de monter avec l’inflation : sur le segment de l’immobilier de
bureau francilien, le loyer moyen des biens de seconde main a atteint un record à 441 euros/m²/an au T1 2024 selon les données du GIE Immostat. À Paris Centre et Paris Ouest, le loyer moyen a
également atteint un record à 714 euros/m²/an. La baisse des prix, concomitante à la hausse des
loyers, permet d’augmenter le taux de rendement associé aux investissements immobiliers.
À court terme, la pression devrait perdurer sur les prix de l’immobilier, dans un contexte de taux
toujours élevés. Sur le marché des SCPI, le mouvement de dépréciations observé depuis l’an dernier
n’est probablement pas encore terminé en raison d’un effet d’inertie, certaines sociétés de gestion
n’ayant pas encore pleinement pris en compte les valorisations actuelles du marché. Pour autant, les
ingrédients d’une stabilisation des prix, puis du retour à une tendance haussière, devraient
progressivement se mettre en place. Toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne,
plusieurs supports continuent de bien performer en raison de la qualité intrinsèque des actifs
qu’elles détiennent. Cette classe d’actifs a donc toute sa place aujourd’hui dans l’allocation d’actifs
des investisseurs à moyen terme.