La hausse des taux et le risque d’une récession en 2023 pousse les investisseurs à s’interroger sur la capacité des SCPI à maintenir leur niveau de rendement. Pas de panique : les voyants restent au vert dans le monde des SCPI.
Ces dernières années, les SCPI ont connu un vif succès auprès des investisseurs. Leur atout : des rendements jugés attractifs (près de 5% brut par an), plus élevés que ceux de la plupart des autres placements. Toutefois, avec la forte hausse des taux survenue l’an dernier, le rendement des SCPI semble désormais moins élevés et certains investisseurs craignent un retournement du secteur immobilier. Rassurons-nous : le rendement des SCPI n’est pas menacé.
Que s’était-il passé lors de la crise de 2008 ?
Pour jauger de l’impact d’une crise économique sur les SCPI, il est intéressant de se pencher sur les mouvements observés en 2008-2009 lors de la crise des « subprimes ». La croissance française avait atteint 0,3% en 2008, avant de reculer de 2,2% en 2009. D’après les données de l’ASPIM, le rendement brut moyen des SCPI s’était néanmoins maintenu à +5,73% en 2008[1], puis avait progressé à +6,05% en 2009[2], malgré une crise affectant tout particulièrement le secteur immobilier.
Le rendement des SCPI ne représente cependant qu’une partie de la performance globale des SCPI. La seconde partie est liée à l’évolution du prix des parts, reflétant la valeur des biens en portefeuille. En 2008, les parts de SCPI avaient, en moyenne, perdu 5,07% de leur valeur, annulant la majeure partie de leur rendement brut. En 2009, le prix des parts avait au contraire bondi de 5,21%, s’additionnant à leur rendement brut pour dégager une performance annuelle globale de +11,26%. Exploit réitéré en 2010, avec une performance globale de +11,15%[3]. On retiendra donc la capacité des SCPI à passer le cap des crises en conservant des performances particulièrement attractives à long terme.
Qu’en est-il en 2023 ?
À l’évidence, la situation actuelle n’est pas comparable à celle de 2008-2009. Bien que la Banque de France « n’exclut pas » le risque d’une récession en 2023, celle-ci devrait rester modérée si elle se produit. L’évolution des taux peut en revanche sembler plus préoccupante : il y a 15 ans, les banques centrales abaissaient leurs taux pour soutenir la reprise, tandis qu’actuellement, l’inflation pousse toujours les banques centrales à relever leurs taux directeurs.
En théorie, une hausse des taux est de mauvais augure pour les prix de l’immobilier, car elle pèse sur la capacité d’emprunt des acquéreurs et peut donc amener les vendeurs à réduire leur prix pour trouver preneur. Néanmoins, si cette logique s’applique bien au secteur résidentiel, elle s’applique moins à l’immobilier d’entreprise, qui représente 95% des actifs des SCPI. L’immobilier de bureau s’achète en effet plus rarement à crédit et reste surtout la cible de fonds d’investissement (y compris de SCPI) cherchant à investir les sommes confiées par leurs clients. D’où des variations de prix moins dépendantes du niveau des taux. On signalera toutefois un léger repli des prix de l’immobilier de bureaux d’Île-de-France au T4 2022[4].
Du côté des rendements des SCPI, aucune alerte n’est à signaler. Comme évoqué dans notre article du mois de janvier dédié au bilan 2022 du secteur immobilier, les loyers des bureaux situés en France restent Indice des loyers des activités tertiaires ILAT, en hausse de 5,88% sur 12 mois. Les données d’Immostat confirment que les loyers des bureaux d’Île-de-France ont progressé significativement en 2022, allant dans le sens d’une hausse des rendements des SCPI.
[1] Source : IEIF, bilan 2008 des SCPI.
[2] Source : Bilan 2009 des SCPI.
[3] Source : IEIF, bilan 2010 des SCPI.
[4] Source : GIE Immostat.