L’épisode Covid-19 a mis à l’épreuve cette année tous les marchés, y compris les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. En télétravail généralisé, les bureaux ne sont plus occupés. En confinement, les commerces, les restaurants et le tourisme souffrent. C’est un stress-test grandeur nature que subit la pierre-papier et les SCPI de rendement en particulier.
Avec un rendement moyen attendu cette année aux alentours de 4%, la fête est-elle terminée pour les SCPI ?
Certainement pas vous répondront la majorité des professionnels du secteur. En baisse attendue de 10% par rapport à 2019, le taux de distribution reste très intéressant par rapport aux alternatives. Par ailleurs, l’immobilier reste la valeur refuge par excellence pour bon nombre d’épargnants.
Néanmoins, la disparité est grande en fonction du secteur des biens acquis et il est bon d’analyser les chiffres de plus près.
Des acomptes en baisse
Les acomptes versés les premier et deuxième trimestres de cette année sont aujourd’hui connus. La plupart sont en baisse par rapport à l’année précédente et n’augurent a priori rien de bon pour le cru 2020. Toutefois les versements de dividendes dépendent de la stratégie adoptée par les sociétés de gestion et les comptes seront faits en fin d’année.
Les gérants de SCPI ont jusqu’alors eu le choix de :
- Coller à la réalité, en versant strictement ce qui a été encaissé en loyers, ni plus ni moins ;
- Diminuer notablement, de l’ordre de 30%, les premiers acomptes en prévision du reste de l’année ;
- Diminuer de manière relative le versement en vue d’un scénario pessimiste
Dans tous les cas, il faut savoir qu’une société de gestion de SCPI peut piocher dans son Report à Nouveau afin de faire face à des situations exceptionnelles. Cette réserve financière permettra donc éventuellement de combler les trous d’air de loyers non perçus et ainsi amortir la baisse de rendement attendue. Ceci dit, rares sont les gérants qui ont prévu de le faire cette année, signe d’une certaine confiance et d’une bonne santé du marché.
Des immunités propres aux secteurs
Mais toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Si la moyenne donne un résultat correct, ce n’est pas le cas de chacune des 200 SCPI du marché. Le secteur où est investie une SCPI joue un rôle déterminant dans l’atteinte d’objectif de rendement. *
- SCPI Commerce & hôtels : confinement oblige, ce sont sans surprise les plus touchées. Les établissements ont soit été fermés un certain temps, soit vu le nombre de leurs clients chuter drastiquement. Les prévisions de rendement peuvent alors atteindre 50% de baisse.
- SCPI Bureaux : beaucoup moins affectés, même avec le confinement et le télétravail, les bureaux détenus par les SCPI ont souvent comme clients de grands groupes avec des baux fermes de longue durée.
- SCPI Santé : souvent des EHPAD et cliniques privées, mais aussi des laboratoires, leur taux de recouvrement des loyers est proche de 100%. Le confinement n’a pas affecté l’utilisation des biens, si ce n’est l’a renforcée.
- SCPI Résidentielle : analyse similaire aux SCPI de santé, les locataires ont majoritairement été cloîtrés chez eux. Le risque dans cette catégorie serait la hausse du chômage et des loyers impayés en conséquence.
- SCPI Européennes : la stratégie d’investissement dans plusieurs pays européens et sur des thématiques variées est pour le moment payante. Pas de contamination pour ces SCPI diversifiées.
- SCPI Logistique : l’essor du e-commerce permettant de maintenir le besoin d’entrepôts et d’espaces de stockage intact, ces SCPI n’ont pas subi de baisse significative de rendement. Ce secteur est d’ailleurs encore peu exploité par les SCPI. Il devrait connaître un attrait croissant les mois à venir.
Conclusion
Pour l’investissement en SCPI, le mot d’ordre est le long terme.
Même si cette épreuve, aussi extraordinaire soit-elle, met en lumière certaines faiblesses du marché de l’immobilier, n’oublions pas que ces supports d’investissement révèlent toutes leurs forces sur un horizon de temps de plusieurs années, typiquement huit ans et plus. Il faudra quoiqu’il arrive attendre le début de l’année prochaine afin de voir si les SCPI ont bien résisté à la crise du coronavirus.
Aussi, cet épisode qui remet en cause nos habitudes de travail n’est pas synonyme de fin des SCPI de bureaux : les mètres carrés ne disparaîtront pas, ils seront simplement utilisés différemment et le sont déjà. Le télétravail n’est que complémentaire et les espaces de coworking, flexibles ou émaillés de box individuels se développent et prennent de la place.
Enfin, n’oublions pas qu’une SCPI est par essence diversifiée, en biens immobiliers, en zones géographiques ou en classes d’actifs différentes. Cet étalement du risque permet de limiter les dégâts en cas de choc économique.
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